By ต้อม Chiangrailandproperty.net
ใครที่กำลังเล็งที่ดินสวยๆ ในเชียงราย ไม่ว่าจะโซนแม่จัน ริมกก หรือดักรอรถไฟรางคู่ แต่ติดปัญหาเรื่อง “เงินก้อน” การกู้ธนาคารคือทางออกครับ แต่คำถามยอดฮิตที่ผมเจอบ่อยที่สุดในฐานะนายหน้าคือ “จะไปกู้ธนาคารไหนดี?”
วันนี้ผมสรุปสถานการณ์สินเชื่อที่ดินเปล่าล่าสุดของปี 2568 มาฝากกันครับ ว่าธนาคารไหนยังมีลุ้น และต้องเตรียมตัวอย่างไร
ความจริงที่ต้องรู้: “ที่ดินเปล่า” กู้ยากกว่า “บ้าน” จริงไหม?
บอกกันตามตรงครับว่า “จริง” ครับ ธนาคารมองว่าที่ดินเปล่าเป็นสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูงกว่าบ้าน เพราะ:
- ไม่ได้ใช้อยู่อาศัยจริง (ธนาคารกลัวเราทิ้งหนี้)
- ปล่อยเช่าหารายได้ยากกว่าสิ่งปลูกสร้าง
- สภาพคล่องต่ำกว่า (ขายต่อยากกว่าบ้าน)
ดังนั้น วงเงินกู้ (LTV) ของที่ดินเปล่า ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 50-70% ของราคาประเมิน เท่านั้น (แปลว่าคุณต้องมีเงินสดดาวน์ประมาณ 30-50% ครับ)
เปิดโผ 3 ธนาคารที่ “น่าลุ้นที่สุด” สำหรับสินเชื่อที่ดินเปล่า
แม้จะยาก แต่ก็ไม่ใช่ว่าเป็นไปไม่ได้ นี่คือรายชื่อธนาคารที่ผมแนะนำให้ลูกค้าลองยื่นเป็นอันดับแรกๆ ครับ:
1. ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) – ขวัญใจมหาชน
นี่คือธนาคารที่มีโอกาส “เป็นไปได้มากที่สุด” สำหรับคนทั่วไปครับ
- เงื่อนไข: ปกติ ธอส. จะปล่อยสินเชื่อที่ดินเปล่าก็ต่อเมื่อ “ซื้ออุปกรณ์หรือปลูกสร้างอาคาร” ร่วมด้วย แต่ในบางโครงการหรือสวัสดิการบริษัท อาจมีการผ่อนปรนให้ซื้อที่ดินเปล่าได้ โดยเฉพาะทรัพย์ NPA ของธนาคารเอง
- จุดเด่น: ดอกเบี้ยมักจะถูกกว่าธนาคารพาณิชย์ และผ่อนได้นานสูงสุดถึง 40 ปี (ตามอายุผู้กู้)
- เหมาะกับใคร: พนักงานประจำ, ข้าราชการ, ผู้ที่มีสิทธิสวัสดิการ
2. ธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร (ธ.ก.ส.) – ตัวตึงสายเกษตร
สำหรับพื้นที่เชียงราย ซึ่งที่ดินส่วนใหญ่ยังเป็นพื้นที่สีเขียวหรือเกษตรกรรม ธ.ก.ส. คือตัวเลือกที่มองข้ามไม่ได้
- เงื่อนไข: เน้นปล่อยกู้เพื่อนำที่ดินไปประกอบอาชีพเกษตรกรรม หรือซื้อที่ดินเพื่อขยายพื้นที่ทำกินเดิม
- จุดเด่น: เข้าใจบริบทของที่ดินต่างจังหวัดได้ดีกว่าแบงก์ในเมือง
- เหมาะกับใคร: เกษตรกรที่ขึ้นทะเบียน หรือผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินไปทำสวนทำไร่จริงๆ
3. ธนาคารกรุงไทย (KTB) และธนาคารกรุงเทพ (BBL)
สองเจ้านี้มีความแข็งแกร่งและรับพิจารณาสินเชื่อที่ดินเปล่า แต่เกณฑ์จะค่อนข้างเข้มข้นกว่า
- เงื่อนไข: มักปล่อยกู้ 50-70% ของราคาประเมิน และผู้กู้ต้องมีเครดิตบูโรที่ดีเยี่ยม (Statement สวย)
- จุดเด่น: สาขาเยอะ สะดวก ระบบจัดการดี
- เหมาะกับใคร: เจ้าของกิจการ หรือผู้ที่มีเครดิตทางการเงินแข็งแรง และมีเงินก้อนสำหรับดาวน์พอสมควร
เทคนิค “ทางลัด” กู้ซื้อที่ดินให้ผ่านง่ายขึ้น (Secret Tips)
ถ้าคุณเดินเข้าไปบอกว่า “ขอกู้ซื้อที่ดินเปล่าไปเก็บไว้เก็งกำไร” โอกาสผ่านแทบจะเป็น 0% ครับ ลองใช้วิธีเหล่านี้ดู:
1. เปลี่ยนเป็นกู้ “ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้าง”
นี่คือท่าไม้ตายครับ! แทนที่จะกู้ซื้อแค่ที่ดิน ให้ยื่นกู้พร้อมแบบแปลนก่อสร้างบ้าน (แม้จะเป็นบ้านหลังเล็กๆ)
- ข้อดี: ธนาคารจะมองว่าเป็น “สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” (Housing Loan) ทันที
- ผลลัพธ์: วงเงินกู้จะกระโดดขึ้นไปถึง 90-100% ดอกเบี้ยถูกลง และกู้ผ่านง่ายกว่ากันเยอะครับ
2. ซื้อทรัพย์ธนาคาร (NPA)
ลองเข้าไปดูทรัพย์มือสองที่ธนาคารแต่ละแห่งประกาศขาย (ที่หลุดจำนอง)
- ข้อดี: ธนาคารอยากระบายของออกอยู่แล้ว มักจะมีโปรโมชั่นดอกเบี้ยพิเศษ หรือกู้ได้วงเงินสูงกว่าปกติให้กับทรัพย์ของตัวเอง
3. เตรียมเงินสดส่วนต่าง (Down Payment)
การเดินบัญชีให้ธนาคารเห็นว่าเรามีเงินเก็บอย่างน้อย 30-40% ของราคาที่ดิน จะช่วยสร้างความมั่นใจให้เจ้าหน้าที่สินเชื่ออนุมัติได้ง่ายขึ้นมาก
สรุป: ปี 2568 จะกู้ซื้อที่ดินเชียงราย เริ่มที่ไหนดี?
- ถ้าจะ สร้างบ้านด้วย: ไป ธอส. หรือ ธนาคารพาณิชย์ทั่วไป (ยื่นกู้สร้างบ้าน)
- ถ้าจะ ทำเกษตร: เดินเข้า ธ.ก.ส. ใกล้บ้าน
- ถ้าจะ ซื้อเก็บลงทุน: ต้องเตรียมเงินดาวน์ก้อนใหญ่ และลองคุยกับ กรุงไทย หรือ กรุงเทพ
คำเตือน: นโยบายธนาคารเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา ก่อนตัดสินใจวางมัดจำ แนะนำให้เข้ามาปรึกษาทีมงาน Chiangrailandproperty ก่อนได้ครับ เราช่วยประเมินเบื้องต้นและแนะนำธนาคารที่เหมาะกับเครดิตของคุณได้ ฟรี!
สนใจที่ดินสวยๆ ในเชียงราย หรือปรึกษาเรื่องกู้: [ติดต่อ ศิลป์ชัย ตันแก้ว 0804919625/ Line ID @chiangrailand ]
